직장인 월급을 모아서 왠만한 아파트나 주택을 살 수 없는 시대죠. 그만큼 부동산 가격은 말도 안되게 올랐고, 결국 대출을 받는 수 밖에 없는데요. 오늘은 주택, 아파트 구입을 위해 꼭 알아두어야 할 모기지 및 모기지론에 대해 개념과 종류, 신청 방법 등을 정리를 해보았습니다.
목차 (Contents)
모기지(Mortgage)란?
1. 모기지 뜻
모기지(Mortgage)란 주택을 담보로 구입 자금을 얻고 10~30년 동안 장기적으로 갚는 것을 말합니다. 영어로 mort는 평생 또는 죽음을 뜻하고, gage는 서약을 의미하는데요. 따라서 죽을 때까지 평생 갚는 서약 정도로 의미를 해석할 수 있습니다.
2. 모기지론 뜻
모기지론(Mortgage Loan)은 모기지 대출(주택저당대출)을 뜻합니다. 이미 단어 자체에 대출이라는 개념이 포함되어 있어서 론(Loan)이라는 단어는 빠져도 되는데요. 다만, 모기지라고만 쓰면 대출을 의미하는지 모호하기 때문에 뒤에 론(Loan)을 붙여 뜻을 확실하게 해주고 있습니다.
3. 주택담보대출과의 차이
은행에는 이미 주택을 담보로 하는 주택담보대출이 있습니다. 그렇다면 주택담보대출과 모기지론의 차이는 무엇일까요? 가장 큰 차이점은 운용 방식에 있습니다. 주택담보대출은 채무자가 돈을 갚지 않으면 은행이 주택을 경매로 팔아 손실액을 채우는 방식이죠.
반면, 모기지론은 은행이 대출을 해주고 MBS(주택저당채권)라는 것을 만들어서 정부나 다른 금융기관에 매각합니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 않으면 MBS를 구입한 기관(정부 또는 다른 금융기관)이 주택을 경매로 넘겨 손실액을 채워야 합니다.
은행 입장에서 보면 대출 해주고 MBS 발행을 통해 바로 돈을 회수할 수 있는 모기지론을 더 좋아하죠. 따라서 주택담보대출보다 모기지 대출이 더 낮은 금리로 나오는 것입니다.
모기지 종류
1. 한국 모기지 종류
(1) 보금자리론
한국 모기지 중에 가장 대표적인 상품은 한국주택금융공사(HF)의 보금자리론입니다. 보금자리론은 국가 복지 차원에서 운영되는 정책 모기지인데요. 고정된 저금리로 최장 30년 만기로 주택구입자금을 대출 받을 수 있습니다. (자세한 내용은 아래 글 참고)
(2) 디딤돌 대출
디딤돌 대출은 주택도시기금으로 운영되는 국가 복지 대출입니다. 생애 첫 주택 구입을 하는 사회초년생이나 신혼 부부가 많이 사용하는 주택구입자금 대출이죠. 엄밀히 말해 모기지론으로 구분하기 애매하기도 하지만, 보금자리론처럼 30년 장기 저금리로 받는 정부 지원 대출입니다.
2. 미국 모기지 종류
미국 모기지는 은행 모기지론과 정부 보증 모기지론으로 나눠볼 수 있습니다. 미국 모기지론에 대해 자세히 알고 싶다면 미국 모기지론 종류에 대한 글을 따로 참고하시길 바랍니다. 이 글에서는 한국 모기지론에 대해서만 다루도록 하겠습니다.
모기지 조건
1. 대출 금리
모기지 금리는 대출 기간과 금액에 따라 다릅니다. 2020년 기준 보금자리론은 10년 만기 연 2.3% ,30년 만기 연 2.55% 이며 고정금리이죠. 디딤돌 대출 금리도 비슷한 수준으로 낮아지고 있습니다.
2. 대출 한도
모기지 한도는 담보가 되는 주택가격의 70%(=LTV 70%) 까지 인정됩니다. 최근에는 주택담보대출 규제가 많아지면서 DTI와 각종 상환 능력 등을 고려하여 한도가 결정됩니다. (아래 글 참조)
3. 모기지 론 계산기
모기지는 10~30년 장기 계약이기 때문에 매달 상환하는 원금과 이자를 잘 계산해야 합니다. 인터넷에는 다양한 모기지론 계산기가 있으니 아래 링크를 참고하여 계산해보시길 바랍니다.
4. 모기지 신청 방법
보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지에서 온라인으로 신청하거나 협약 은행(국민, 신한, 우리 은행 등) 지점에서 신청할 수 있습니다. 디딤돌 대출은 기금e든든과 한국주택금융공사 홈페이지 2곳에서 온라인 신청하거나 협약 은행에 신청하면 됩니다.
모기지신용보증 (MCG)
1. 모기지신용보증이란?
디딤돌 대출에는 모기지신용보증(Mortgage Credit Guarantee)라는 항목이 있습니다. 한국주택금융공사 보증으로 한도를 더 받을 수 있는 상품이라고 이해하면 되는데요. 기존 디딤돌 대출은 소액임차보증금 공제 때문에 주택가격에 비해 원하는 만큼 한도가 나오지 않는 문제가 있었습니다.
2. 소액임차보증금이란?
소액임차보증금은 주택임대차보호법에 의해 나온 제도입니다. 최우선변제 소액임차보증금이라고도 하는데요. 집주인이 주택담보대출을 갚지 않아 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 소액 보증금을 최우선으로 변제해주는 것을 의미합니다. 임차인 없이 본인이 실거주 한다고 해도 일정 수준의 보증금(서울 3,200만원, 광역시 2,000만원)을 인정해줍니다.
3. 모기지신용보증 적용
따라서 은행은 소액임차보증금 만큼 담보가 되지 않기 때문에 한도를 줄입니다. 그래서 3억 주택 디딤돌 대출을 받으면 70%인 2억 1천만원에서 3,200만원을 뺀 1억 7,800만원만 받을 수 있었죠. 하지만 모기지신용보증 적용을 받으면 나머지 3,200만원도 받을 수 있는 것입니다. (단, 보증료가 추가됨)
마무리
이상 오늘은 모기지와 모기지론에 대해 총정리를 해봤습니다. 모기지는 100% 현금이 없어도 집을 구입할 수 있는 방법으로 국민 경제 생활에 큰 영향을 미치는 제도입니다. 따라서 집을 구입하기 전에 미리 모기지론 제도에 대해 공부해두어야 합니다. 아울러 전반적인 대출 상식에 대해서도 꼭 공부해두시길 바랍니다. (아래 글 참고)
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 대출 금리 낮추기 위한 방법은? (은행의 호갱이 되지 않는 방법)
- 대출 순서 및 대출 찾는 방법 총정리 (저금리부터 고금리까지)
- 대출 알아보려고 이곳저곳 발품 팔아도 될까? (대출 심사기준 관련)